평균 보증금은 5,420만원, 월세는 55만원, 관리비는 10.4만원
서울시 청년역세권주택 9,939세대 중, 공공임대 2,111세대 불과, 민간임대 7,828세대, 민간비율 78.8% 달해
국회 국토교통위원회 소속 허영의원(더불어민주당, 춘천·철원·화천·양구갑)이 서울시로부터 청년역세권주택(공공지원 민간임대 중심) 자료를 제출받아 분석한 바에 따르면 28개* 단지 청년역세권 민간임대주택(신혼부부 공급세대 포함)의 평균 전용면적은 7.9평, 평균 보증금은 5,420만원, 월세는 55만원, 관리비는 10.4만원으로 분석되었다.
(* 노량진 청년역세권주택은 제출된 주변시세 비교군이 적절치 않고, 마포 창전동은 민간분양분이 특별공급 세대만 있어 분석에서 제외함)
결론부터 말하면 청년과 신혼부부에게 서울시 청년역세권주택은 채 8평이 되지 않는 전용면적에 평균 용적률 584.62%에 달할 정도로 주거 공간이 좁고 밀집되어 있으며, 또 월세와 관리비를 합쳐 평균 65만원 이상의 임대료를 내는 적지 않은 비용을 부담하는 싸지 않은 주택이라는 점이다. 2020년 기준 도시근로자 1인 가구의 세전 평균 소득 264만 원의 25%에 달할 정도의 수준이다.
물론 청년역세권주택에서도 공공임대나, 일반공급에서도 특별공급을 통해 입주를 하면 훨씬 싼 임대료로 입주가 가능하지만, 실제 서울시 청년역세권주택의 준공된 30개 사업 단지 9,939세대 중 공공임대는 2,111세대에 불과했고 민간임대가 7,828세대에 달해 민간이 78.8%에 달한다는 점에서, 청년역세권주택 정책이 서울시의 저소득 청년, 신혼부부 등을 위한 주거정책으로서의 제 역할을 하고 있는지 의문이다.
실제 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 청년역세권주택 주변에 동일 평형 혹은 유사한 조건의 민간 오피스텔 등 주변시세와 비교를 해본 결과 28개 단지 중 1/4에 해당되는 7개 단지- 서대문 충정로, 광진구 구의동, 마포구 서교동, 강서구 염창동, 강남구 논현동, 송파구 잠실동, 강서구 화곡동- 는 실제 서울시 청년 역세권주택의 임대료가 주변 비교군보다 더 비싼 것으로 분석되었다. 또한 다른 단지의 경우도 그 차이가 미미해 사실상 거의 비슷한 수준의 임대료가 형성되어있다.
송파구 잠실동에 있는 역세권 청년주택은 많게는 ㎡당 85만원이 주변 시세보다 더 비싼 것으로 나타났다. 월임대표는 주변시세가 96만원이고 해당 역세권주택이 77만원으로 더 싸지만, 보증금은 주변 주택이 1000만원인 것에 반해, 역세권주택은 8,300만원으로 훨씬 더 높아 동등한 조건으로 치환해 비교하면 실제 ㎡당 85만원이 더 비쌌다.
서대문구 충정로의 역세권 청년주택은 비교를 위한 보정을 하지 않은 채로 보증금도 더 비싸고, 월 임대료도 더 비싼 것으로 조사되었다. 청년역세권 주택의 임대료는 보증금은 3640만원에 34만원 수준인데, 주변 시세는 3500만원에 32만원으로 수준으로 오히려 청년역세권주택의 가격이 더 비쌌다.
서울 청년역세권주택은 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택으로 민간임대주택법에 따른 용적율 혜택, 용도변경, 토지 우선 공급, 저리 대출, 간선시설의 우선 설치 등 임대사업자를 위한 다양한 혜택이 있다는 점에서 저소득 청년층, 신혼부부 등 주거 취약계층을 위해 공공임대 세대 확대, 임대료 절감 등의 보다 적극적인 공공적 역할을 하도록 서울시가 정책 추진을 해야 할 것이다.
청년역세권주택을 두고 ‘공공임대주택 물량은 민간임대를 위한 미끼상품이 아니냐’ 라고 할 정도의 비판까지 있을 정도다. 특히 신혼부부를 위한 역세권 주택의 분양 현황을 보면 최초 계약 파기율이 약 26%에 이를 정도에 달한다.
도봉구 쌍문동의 역세권주택의 경우 공급호수 17호 중 입주는 단 4건에 불과했고, 서대문구 충정로의 경우 19세대 공급에 입주는 8건에 불과했다. 강동구 천호동의 경우도 20세대 공급에 11세대만이 입주를 하고 당첨이 되었으나 계약을 포기한 것이다.
이는 신혼부부 자격 기준의 공급임에도 불구하고 지나치게 작은 평형이라는 점, 또한 작은 평형임에도 불구하고 임대료가 싸지 않다는 점, 또한 청년공급 유형보다 면적이 크다 보니 관리비가 상응해서 비싸다는 점이 계약 포기의 사유로 추정된다. 일례로 계약 포기율이 76%에 달한 도봉구 쌍문동의 경우 전용면적 12평에 보증금 5,880만원, 월세 69만원, 기본 관리비 17만 4천 원의 임대료를 내야 한다. 신혼부부 자격 기준의 역세권 청년주택에 대한 정책은 전면적인 수정이 필요하다.
관리비에 대한 대책도 필요하다. 기본적으로 오피스텔과 같이 전용면적보다 공용면적이 커 높은 관리비가 책정되는 것은 물론 청년역세권 주택 단지마다 세대 수의 차이가 크고, 주택건물을 소유한 민간 업체가 관리비 책정의 주체다 보니 인건비에 대한 가이드라인도 없어 관리비 제각각이다. 기본관리비가 21만원인 영등포구 도림동의 역세권 아파트부터 성동구 용답동의 1만 8천원까지 관리비의 차이가 매우 크게 나타났다. 서울시가 서둘러 관리비 기준안을 마련해야 하는 이유다.
허영의원은 서울시의 역세권청년주택이 청년층 주거 안정에 기여하는 바가 있음에도 공공지원 민간임대의 경우 지나치게 작은 면적, 높은 임대료, 제각각 관리비, 다양한 부분에서 문제가 나타나고 있고, 공공임대 공급은 민간 물량에 비해 절대적으로 부족해 저소득 청년층의 주거 문제를 해결하기에는 역부족이라고 밝혔다.
또한 오세훈 시장이 서울시장 후보 시절 “타워팰리스와 같은 임대주택을 공급하겠다”는 포부를 밝혔는데 그에 앞서 2026년까지 이미 계획되어 있는 65,000호의 역세권 청년 주택 공급이 예정되어 있는 만큼, 현 실태를 살피며 공공성을 높이고 주거 취약 계층의 실질적인 주거복지의 실현을 위해 제도개선에 나서줄 것을 촉구했다.
